--- title: "Asunnon osto – opas ostajalle 2026 | Nicehouse LKV" description: "Miten asunto ostetaan? Opas käy läpi rahoituksen, asiakirjat, esittelyt, ostotarjouksen ehtoineen, kaupanteon ja varainsiirtoveron 1,5 % / 3 %. Päivitetty 18.8.2026." url: "https://www.nicehouselkv.fi/oppaat/asunnon-osto/" lastmod: "2026-08-18" --- 1. [Etusivu](https://www.nicehouselkv.fi/) 2. [Oppaat](https://www.nicehouselkv.fi/oppaat/) 3. Asunnon osto Opas # Asunnon osto – opas ostajalle vaihe vaiheelta Asunnon osto on useimmille elämän suurin yksittäinen hankinta. Tämä opas kertoo, missä järjestyksessä asiat kannattaa hoitaa, mitä asiakirjoja lukea ja mitä ostotarjouksesta seuraa. Nina Käppi, Kiinteistönvälittäjä, LKV, LVV, KiLAT · Päivitetty 18.8.2026 · Lukuaika noin 7 min ## Sisällys 1. [Missä järjestyksessä asunnon osto etenee?](#missä-järjestyksessä-asunnon-osto-etenee) 2. [1\. Rahoitus](#1-rahoitus) 3. [2\. Esittelyt ja kohteen arviointi](#2-esittelyt-ja-kohteen-arviointi) 4. [3\. Asiakirjat](#3-asiakirjat) 5. [4\. Ostotarjous](#4-ostotarjous) 6. [5\. Kaupanteko ja sen jälkeen](#5-kaupanteko-ja-sen-jälkeen) 7. [Jos asunnossa ilmenee virhe kaupan jälkeen](#jos-asunnossa-ilmenee-virhe-kaupan-jälkeen) 8. [Seuraava askel](#seuraava-askel) ## Missä järjestyksessä asunnon osto etenee? **Asunnon osto etenee viidessä vaiheessa: rahoituksen selvittäminen ja lainapäätös, kohteiden etsintä ja esittelyt, asiakirjojen läpikäynti, ostotarjous ehtoineen, ja kaupanteko. Lainapäätös kannattaa hankkia ennen esittelyissä käymistä — se määrittää budjetin ja tekee tarjouksesta uskottavan.** Yleisin virhe on tehdä asiat väärässä järjestyksessä: ihastua kohteeseen ensin ja selvittää rahoitus vasta sitten. Silloin joko tarjous viivästyy ja kohde menee toiselle, tai tarjous tehdään ilman varmuutta rahoituksesta. ## 1\. Rahoitus **Omarahoitusosuus on yleensä vähintään 5–10 prosenttia asunnon hinnasta pankista ja ostajan tilanteesta riippuen. Sen päälle tarvitaan varainsiirtovero ja muuttokulut. Lainapäätös on yleensä voimassa muutaman kuukauden, ja se kannattaa hankkia ennen esittelyihin lähtemistä.** Kysy pankilta ainakin nämä: - Kuinka suureen lainaan sinulle myönnetään päätös ja kuinka pitkäksi aikaa? - Mikä on korkomarginaali ja mihin viitekorkoon laina sidotaan? - Mitä vakuuksia tarvitaan ja riittääkö ostettava asunto vakuudeksi? - Miten lyhennysvapaat ja korkosuojaus toimivat? - Jos myyt vanhan asunnon: onko siltarahoitus mahdollinen ja mitä se maksaa? Muista, että taloyhtiöasunnossa velaton hinta kertoo todellisen hinnan. Myyntihinta voi olla matala siksi, että asuntoon kohdistuu suuri taloyhtiölaina, jota lyhennetään kuukausittain rahoitusvastikkeena. ## 2\. Esittelyt ja kohteen arviointi **Esittelyssä kannattaa katsoa sen lisäksi, miltä asunto näyttää, myös se mitä ei näy: taloyhtiön kunto, remonttihistoria, ilmansuunnat, äänet ja naapurusto.** Omakotitalossa selvitettävää on enemmän kuin taloyhtiöasunnossa: katto, salaojat, perustukset, ilmanvaihto, lämmitysjärjestelmä, käyttövesiputket ja sähköjärjestelmän ikä. Kysy niistä välittäjältä — me vastaamme. ## 3\. Asiakirjat **Asunto-osakeyhtiössä tärkeitä dokumentteja ovat isännöitsijäntodistus, yhtiöjärjestys, tilinpäätös, talousarvio ja kunnossapitotarveselvitys. Kiinteistössä lainhuutotodistus, rasitustodistus, kiinteistörekisteriote, kaavatiedot ja mahdollinen kuntotarkastusraportti. Asiakirjoihin on tutustuttava ennen ostotarjouksen allekirjoittamista.** ## 4\. Ostotarjous **Ostotarjous laaditaan kirjallisesti, ja allekirjoitettu ostotarjous on sitova. Tarjoukseen kirjataan mm. hinta, maksuaikataulu, hallinnan luovutuspäivä ja mahdolliset ehdot. Jos hyväksytystä tarjouksesta perääntyy, seuraa sopimussakko — asunto-osakkeen kaupassa enintään neljä prosenttia kauppahinnasta, ellei muuta ole sovittu.** Tavallisimmat ehdot ovat rahoitusehto (kauppa syntyy, jos pankki myöntää lainan) ja kuntotarkastusehto (kauppa syntyy, jos tarkastuksessa ei löydy merkittävää vikaa). Ehdolle asetetaan aina takaraja. ## 5\. Kaupanteko ja sen jälkeen **Kaupanteossa allekirjoitetaan kauppakirja ja maksetaan kauppahinta. Asunto-osakekaupan sekä kiinteistökaupan voi tehdä sähköisesti. Ostaja maksaa varainsiirtoveron ja hakee lainhuudon tai merkinnän osakeluetteloon.** Varainsiirtovero on **1,5 % asunto-osakkeen velattomasta kauppahinnasta** ja **3 % kiinteistön kauppahinnasta**. Ensiasunnon verovapaus päättyi 1.1.2024, joten myös ensiasunnon ostaja maksaa veron. Asunto-osakkeen kaupassa varainsiirtovero maksetaan kaupanteon yhteydessä. > Verotiedot on tarkistettu vero.fi:stä 23.7.2026. Varmista ajantasainen tilanne vero.fi:stä. Tämä opas ei ole veroneuvontaa. Kaupan jälkeen tarkista, että sähkö-, vesi- ja vakuutussopimukset siirtyvät, tee muuttoilmoitus ja ota vastaan avaimet hallinnan luovutuspäivänä. ## Jos asunnossa ilmenee virhe kaupan jälkeen **Ilmoita virheestä myyjälle kirjallisesti heti kun havaitset sen. Asunto-osakkeen kaupassa reklamaatio on tehtävä kohtuullisessa ajassa ja viimeistään kahden vuoden kuluessa hallinnan luovutuksesta, kiinteistökaupassa viiden vuoden kuluessa. Dokumentoi vika valokuvin ja säilytä kaikki asiakirjat.** Virheeltä edellytetään olennaisuutta: pieni kulumisjälki ei ole virhe, mutta kertomatta jätetty kosteusvaurio on. Siksi myyjän tiedonantovelvollisuus ja ostajan selonottovelvollisuus kulkevat rinnakkain — ostajan on tutustuttava kohteeseen huolella, myyjän kerrottava tietämänsä. ## Seuraava askel Katso [myynnissä olevat kohteemme](https://www.nicehouselkv.fi/kohteet) tai kerro meille, millaista kotia etsit — otamme yhteyttä, kun sopiva tulee myyntiin. Jos olet samalla myymässä, lue [myyjän opas](https://www.nicehouselkv.fi/oppaat/asunnon-myynti) ja pyydä [maksuton arviokäynti](https://www.nicehouselkv.fi/yhteystiedot). Termit auki [sanastossa](https://www.nicehouselkv.fi/sanasto). ## Usein kysyttyä ### Paljonko omaa rahaa asunnon ostoon tarvitaan? Omarahoitusosuus on yleensä vähintään 5–10 prosenttia asunnon hinnasta pankista ja ostajan tilanteesta riippuen. Sen lisäksi tarvitaan varat varainsiirtoveroon (asunto-osake 1,5 %, kiinteistö 3 %) ja muuttokuluihin. ### Kannattaako ostaa ennen oman asunnon myyntiä? Turvallisin järjestys on myydä ensin: silloin tiedät käytettävissä olevan summan etkä jää kahden asunnon loukkuun. Jos ostat ensin, tarvitset yleensä pankilta lyhytaikaisen siltarahoituksen. Kolmas vaihtoehto on tehdä ostotarjous ehdollisena. ### Voiko ostotarjouksen perua? Hyväksytystä tarjouksesta perääntyminen johtaa yleensä sopimussakkoon — asunto-osakekaupassa enintään neljä prosenttia kauppahinnasta, ellei muuta ole sovittu. Jos tarjoukseen kirjattu ehto ei täyty, kauppa purkautuu ilman seuraamuksia. [Edellinen opas **Asunnon myynti**](https://www.nicehouselkv.fi/oppaat/asunnon-myynti/) [Seuraava opas **Omakotitalon myynti**](https://www.nicehouselkv.fi/oppaat/omakotitalon-myynti/) ## Työkalut - [Välityspalkkiolaskuri](https://www.nicehouselkv.fi/laskurit/valityspalkkio/) - [Myyntivoittoverolaskuri](https://www.nicehouselkv.fi/laskurit/myyntivoittovero/) - [Sanasto](https://www.nicehouselkv.fi/sanasto/) - [Usein kysytyt kysymykset](https://www.nicehouselkv.fi/ukk/) ## Maksuton arviokäynti Kerromme kotisi realistisen markkinahinnan ja miten myynti kannattaisi toteuttaa — ilman sitoumuksia. [Pyydä arviokäynti](https://www.nicehouselkv.fi/yhteystiedot/) ## Aloitetaan maksuttomalla arviokäynnillä Kerromme kotisi realistisen hinta-arvion ja miten myynti etenisi — ilman sitoumuksia. [Pyydä ilmainen arviokäynti](https://www.nicehouselkv.fi/yhteystiedot/) [Soita Nina — 044 5784 699](tel:+358445784699) [Soita Heidi — 044 293 7471](tel:+358442937471) ![Kodin avaimet ojennetaan uudelle omistajalle](https://www.nicehouselkv.fi/_astro/keys-handover.C-OU83aE_ZjWVz5.webp)