Usein kysyttyä asunnon myynnistä ja ostosta

Hyvä välittäjä tuntee juuri sinun alueesi hintatason ja ostajakunnan, on henkilökohtaisesti tavoitettavissa ja hoitaa omakotitalokaupan erityispiirteet — kuntotarkastukset sekä tontti- ja rakennusoikeusasiat. Nicehouse LKV:llä myyntisi hoitaa aina yksi nimetty, kokenut LKV-välittäjä (Heidi tai Nina), ei vaihtuva ketjun edustaja. Erikoisalaamme ovat Itä-Vantaan omakotitalot.

LKV tarkoittaa laillistettua kiinteistönvälittäjää: tutkinnon suorittanutta ammattilaista, jolla on oikeus käyttää nimikettä. LVV on vuokrahuoneiston välittäjän vastaava tutkinto ja KiAT kiinteistöalan ammattitutkinto. Välitysliikkeessä vähintään puolella välitystyötä tekevistä on oltava LKV-pätevyys. Molemmilla Nicehouse LKV:n välittäjillä on sekä LKV että LVV.

Välitysliikkeitä valvoo viranomainen, joka ylläpitää myös välitysliikerekisteriä — jokaisen toimivan liikkeen on oltava siinä. Toimintaa ohjaavat välityslaki ja Kiinteistönvälitysalan Keskusliiton hyvän välitystavan ohje. Alan korkeimpaan eettiseen tasoon sitoutuvat SKVL:n jäsenliikkeet, joihin Nicehouse LKV kuuluu. Välitysliikkeellä on oltava myös vastuuvakuutus.

Voit, jos toimeksiantosopimuksessa ei ole yksinmyyntiehtoa. Käytännössä useimmat toimeksiannot ovat yksinmyyntisopimuksia, jolloin sama kohde ei saa olla toisen liikkeen myynnissä sopimuskauden aikana. Kahden välittäjän rinnakkainen myynti näkyy ostajalle sekavana ja voi heikentää mielikuvaa kohteesta. Tarkista aina sopimuksesta, kumpi on kyseessä.

Välityspalkkiomme on 2,9 % velattomasta kauppahinnasta, minimipalkkio 5900 €. Kaikki hintamme sisältävät arvonlisäveron 25,5 %. Palkkio peritään vasta kun kauppa on tehty — jos asunto ei mene kaupaksi, et maksa välityspalkkiota.

Arviokäynti myyntiä varten on aina maksuton eikä sido sinua mihinkään. Tulemme paikan päälle, kerromme kotisi realistisen markkinahinnan ja miten myynti kannattaisi toteuttaa. Kyse on myyntiä varten annettavasta hinta-arviosta, ei kirjallisesta arviolausunnosta. Kirjallinen arviolausunto esimerkiksi pankkia tai perunkirjoitusta varten maksaa 400 €.

Palkkio kattaa koko myyntipalvelun: arviokäynnin ja hinnoittelun, ammattivalokuvauksen, myyntiesitteen ja ilmoitukset (Etuovi, Oikotie), esittelyt, tarjousneuvottelut, kauppakirjat ja turvalliset kaupat sekä kaupan jälkeisen tuen. Halutessasi järjestämme myös stailauksen.

Kyllä. Välityspalkkio sovitaan aina toimeksiantosopimuksessa, joten siitä keskustellaan ja neuvotellaan ennen sopimuksen allekirjoitusta. Palkkioon vaikuttavat muun muassa kohteen tyyppi, hintataso ja myynnin vaativuus. Kerromme maksuttomalla arviokäynnillä, mitä juuri sinun kotisi myynti maksaa, ja sovimme hinnasta yhdessä ennen kuin sitoudut mihinkään. Palkkio peritään vasta toteutuneesta kaupasta.

Tyypillisiä lisäkuluja ovat isännöitsijäntodistus, valokuvaus, energiatodistus jos sellaista ei ole ja mahdollinen kuntotarkastus. Jos kiinteistökauppa tehdään kaupanvahvistajan luona sähköisen kaupan sijaan, siitä tulee erillinen palkkio. Taloyhtiöasunnossa isännöitsijäntodistus maksaa yleensä 150–200 euroa. Kerromme arviokäynnillä, mitä juuri sinun kohteesi myynti vaatii ja mitä se maksaa.

Realistisesti hinnoiteltu ja hyvin markkinoitu koti myydään Itä-Vantaalla tyypillisesti muutamassa viikossa, kysytyimmillä alueilla jopa ensimmäisten esittelyjen aikana. Myyntiaikaan vaikuttavat kohteen kunto, hinnoittelu, vuodenaika ja markkinatilanne. Kerromme arviokäynnillä realistisen arvion juuri sinun kotisi myyntiajasta.

Omakotitalon eli kiinteistön myynnissä on enemmän selvitettävää: tontin omistus ja rakennusoikeus, rakennuksen kunto ja mahdollinen kuntotarkastus, rakennusluvat sekä energiatodistus. Taloyhtiöasunnoissa iso osa vastuusta on yleensä yhtiöllä, ja siellä korostuvat taloyhtiön tiedot, vastike ja tulevat remontit. Molemmissa hoidamme koko prosessin puolestasi.

Vilkkainta myyntiaikaa ovat kevät maaliskuusta kesäkuuhun ja alkusyksy elokuusta lokakuuhun, jolloin ostajia liikkuu eniten. Hyvin hinnoiteltu koti myydään kuitenkin ympäri vuoden, ja hiljaisempana aikana kilpailevia kohteita on vähemmän. Omakotitalo näyttää parhaimmalta sulan maan aikaan, jolloin piha ja tontti erottuvat.

Suuri remontti ei yleensä maksa itseään takaisin kauppahinnassa, mutta pienet korjaukset kannattavat lähes aina: maalipinnat, siisti valaistus, toimivat hanat ja ovet sekä perusteellinen siivous. Tärkeintä on tyhjentää ja järjestää tilat niin, että ostaja näkee huoneiden koon. Kerromme arviokäynnillä, mikä juuri sinun kodissasi tuottaa eniten.

Stailaus kannattaa erityisesti tyhjässä asunnossa ja silloin, kun sisustus on hyvin persoonallinen tai kalusteita on paljon. Se auttaa ostajaa hahmottamaan tilat ja parantaa valokuvia, jotka ratkaisevat, tullaanko esittelyyn lainkaan. Järjestämme stailauksen halutessasi osana myyntipalvelua.

Vanhan myyminen ensin on taloudellisesti turvallisin järjestys: tiedät tarkalleen käytettävissä olevan summan etkä joudu kahden asunnon loukkuun. Jos ostat ensin, tarvitset yleensä pankilta lyhytaikaisen siltarahoituksen. Kolmas vaihtoehto on tehdä kaupat ehdollisena tai sopia pitkä muuttoaika. Suunnitellaan järjestys yhdessä arviokäynnillä.

Omarahoitusosuus on yleensä vähintään 5–10 prosenttia asunnon hinnasta pankista ja ostajan tilanteesta riippuen, ja lisäksi tarvitaan varat varainsiirtoveroon ja muuttokuluihin. Lainapäätös kannattaa hakea ennen tarjouksen tekemistä — se antaa selkeän budjetin ja tekee tarjouksestasi myyjän silmissä uskottavamman. Tarkka vaatimus vaihtelee pankeittain.

Ostotarjous laaditaan kirjallisesti, ja allekirjoitettu ostotarjous on sitova. Jos ostaja perääntyy hyväksytystä tarjouksesta, hän voi joutua maksamaan sopimussakon — asunto-osakekaupassa enintään neljä prosenttia ja kiinteistökaupassa enintään kymmenen prosenttia kauppahinnasta, ellei muusta ole sovittu. Siksi rahoitus ja kohteen kunto kannattaa selvittää ennen tarjouksen jättämistä, ei sen jälkeen.

Taloyhtiöasunnossa keskeisiä ovat isännöitsijäntodistus, yhtiöjärjestys, tilinpäätös, talousarvio sekä kunnossapitotarveselvitys eli tieto tulevista remonteista. Kiinteistössä tarvitaan lainhuutotodistus, rasitustodistus, kiinteistörekisteriote, kaavatiedot ja mahdollinen kuntotarkastusraportti. Toimitamme kaikki asiakirjat ennen tarjousta ja käymme ne kanssasi läpi.

Kuntotarkastus ei ole lakisääteinen, mutta omakotitalokaupassa se on käytännössä vakiintunut tapa ja usein pankin edellytys. Yleensä myyjä teettää sen ennen myyntiä, jolloin tieto on kaikilla ostajilla sama ja kauppa etenee nopeammin. Joskus ostaja teettää tarkastuksen tarjouksen ehtona. Maksaja on se, joka tarkastuksen tilaa.

Varainsiirtovero on 1,5 prosenttia asunto-osakkeen eli taloyhtiöasunnon velattomasta kauppahinnasta ja 3 prosenttia kiinteistön kauppahinnasta. Ostaja maksaa veron. Ensiasunnon verovapaus päättyi 1.1.2024, joten myös ensiasunnon ostaja maksaa veron normaalisti. Tiedot tarkistettu vero.fi:stä 23.7.2026 — varmista ajantasainen tilanne vero.fi:stä.

Veronalaisesta myyntivoitosta maksetaan pääomatuloveroa 30 prosenttia 30 000 euroon asti ja 34 prosenttia sen ylittävältä osalta. Myyntivoitto lasketaan vähentämällä myyntihinnasta hankintameno ja myyntikulut, kuten välityspalkkio. Oman vakituisen asunnon myynti on usein kokonaan verovapaa. Tiedot tarkistettu vero.fi:stä 23.7.2026 — varmista ajantasainen tilanne vero.fi:stä.

Myyntivoitto on verovapaa, kun olet omistanut asunnon vähintään kaksi vuotta ja asunut siinä omistusaikanasi yhtäjaksoisesti vähintään kaksi vuotta omana tai perheesi vakituisena asuntona. Molempien ehtojen on täytyttävä. Kahden vuoden asuminen ei tarvitse olla juuri ennen myyntiä. Tiedot tarkistettu vero.fi:stä 23.7.2026 — varmista ajantasainen tilanne vero.fi:stä.

Hankintameno-olettama on vaihtoehto todelliselle hankintamenolle: myyntihinnasta voi vähentää 20 prosenttia, jos omistusaika on alle 10 vuotta, ja 40 prosenttia, jos omistusaika on vähintään 10 vuotta. Sitä kannattaa käyttää, kun todellinen ostohinta oli pieni tai kuitteja ei ole tallella. Verottaja soveltaa edullisempaa vaihtoehtoa. Tiedot tarkistettu vero.fi:stä 23.7.2026.

Perintönä saadun asunnon hankintamenona pidetään perintöverotuksessa vahvistettua arvoa, ei alkuperäistä ostohintaa. Myyntivoittoa syntyy siis vain siltä osin kuin myyntihinta ylittää perintöverotusarvon. Siksi realistinen arviolausunto perunkirjoitukseen on tärkeä: liian matala arvo kasvattaa myöhempää myyntivoittoveroa. Tiedot tarkistettu vero.fi:stä 23.7.2026.

Lahjana saadun asunnon hankintameno on lahjaverotuksessa käytetty arvo. Jos asunto myydään alle vuoden kuluessa lahjoituksesta, hankintamenona käytetään kuitenkin lahjanantajan alkuperäistä hankintamenoa. Vuoden odottaminen voi siis vaikuttaa verotukseen merkittävästi. Tiedot tarkistettu vero.fi:stä 23.7.2026 — varmista ajantasainen tilanne vero.fi:stä.

Kyllä: välityspalkkio ja muut myynnistä aiheutuneet kulut vähennetään myyntivoitosta, jolloin ne pienentävät maksettavaa veroa. Jos myynti on verovapaa oman asunnon luovutus, vähennystä ei tehdä, koska voittoa ei veroteta lainkaan. Säilytä palkkiolasku veroilmoitusta varten. Tiedot tarkistettu vero.fi:stä 23.7.2026.

Kuluttajan kanssa tehtävä toimeksiantosopimus voi olla voimassa enintään neljä kuukautta kerrallaan. Sen jälkeen sopimusta voidaan jatkaa uudella sopimuksella. Määräaika suojaa myyjää: jos yhteistyö ei toimi, et ole sidottu vuosiksi. Sopimus tehdään aina kirjallisesti ja siinä sovitaan myös palkkiosta ja myyntihinnasta.

Voit peruuttaa toimeksiannon milloin tahansa, mutta välitysliikkeellä voi olla oikeus kohtuulliseen korvaukseen tehdystä työstä ja syntyneistä kuluista, jos sopimuksessa on niin sovittu. Jos välitysliike on laiminlyönyt velvollisuutensa, korvausvelvollisuutta ei synny. Lue peruutusehdot sopimuksesta ennen allekirjoitusta.

Yksinmyyntioikeus tarkoittaa, että vain sopimuksen tehnyt välitysliike saa myydä kohdetta sopimuskauden ajan. Vastineeksi liike sitoutuu panostamaan markkinointiin täysimääräisesti. Monissa sopimuksissa palkkio on maksettava myös silloin, jos myyt kohteen itse sopimuskauden aikana — tarkista tämä ehto aina ennen allekirjoitusta.

Kauppakirja on lopullinen sopimus, jolla omistusoikeus siirtyy. Esisopimus on sitova lupaus tehdä kauppa myöhemmin sovituin ehdoin, ja sitä käytetään esimerkiksi silloin, kun ostajan rahoitus tai oman asunnon myynti on vielä kesken. Kiinteistön esisopimus on tehtävä samassa muodossa kuin kauppakirja: joko kaupanvahvistajan vahvistamana tai sähköisesti.

Seuraus riippuu siitä, missä vaiheessa ja kenen syystä kauppa peruuntuu. Jos ostaja vetäytyy hyväksytystä tarjouksesta, myyjällä on yleensä oikeus sopimussakkoon. Jos kaupalle oli asetettu ehto, esimerkiksi rahoituksen järjestyminen, ja ehto ei täyty, kauppa purkautuu ilman seuraamuksia. Ehdot kirjataan aina tarjoukseen.

Yhteisesti omistetun asunnon myyntiin tarvitaan molempien omistajien allekirjoitus sekä toimeksiantoon että kauppakirjaan. Käytännössä myynti kannattaa hoitaa osituksen yhteydessä, jolloin varojen jako on selvä. Toimimme molempien osapuolten kanssa tasapuolisesti ja hoidamme viestinnän niin, ettei teidän tarvitse asioida keskenänne.

Kuolinpesän asunnon myyntiin tarvitaan kaikkien osakkaiden suostumus. Tarvittavat asiakirjat ovat perukirja, sukuselvitys eli katkeamaton virkatodistusketju sekä osakkaiden valtakirjat. Asiakirjojen kokoaminen vie usein viikkoja, joten se kannattaa aloittaa hyvissä ajoin. Autamme selvittämään, mitä juuri teidän pesässänne tarvitaan.

Kyllä. Laina maksetaan pois kauppahinnasta kaupantekotilaisuudessa, ja pankki luovuttaa panttina olevat osakekirjat tai kiinteistön panttikirjat vasta kun velka on suoritettu. Järjestely on rutiinia ja hoidetaan yhdessä pankin kanssa. Ilmoita pankille myyntiaikeesta ajoissa, jotta kaupantekopäivä sujuu ilman yllätyksiä.

Vapaaehtoinen myynti on usein mahdollinen ja lähes aina taloudellisesti parempi kuin pakkohuutokauppa, mutta se edellyttää ulosottomiehen ja velkojien suostumusta. Kauppahinta tilitetään ulosottoon velkojen kattamiseksi. Ota yhteyttä ulosottoviranomaiseen ennen myynnin aloittamista — kerromme mielellämme, miten prosessi käytännössä etenee.

Vuokrasopimus siirtyy kaupassa uudelle omistajalle sellaisenaan, joten vuokralaista ei tarvitse häätää. Toistaiseksi voimassa oleva sopimus on irtisanottavissa vasta omistajanvaihdoksen jälkeen laissa säädetyin ehdoin. Esittelyistä on sovittava vuokralaisen kanssa etukäteen. Sijoittajaostajalle voimassa oleva vuokrasopimus on usein etu, ei haitta.

Hoitovastike kattaa taloyhtiön juoksevat menot: lämmityksen, veden, kiinteistönhoidon, isännöinnin ja korjaukset. Rahoitusvastikkeella eli pääomavastikkeella maksetaan taloyhtiön ottamaa lainaa, esimerkiksi putkiremonttia. Rahoitusvastike päättyy, kun laina on maksettu, hoitovastike ei. Molemmat vaikuttavat asunnon kuukausikuluihin ja siten hintaan.

Ei useimmiten. Ostaja hinnoittelee asunnon velattoman hinnan perusteella, joten lainaosuuden poismaksu ei yleensä nosta myyntihintaa vastaavasti. Osa ostajista myös arvostaa matalaa myyntihintaa, koska se pienentää varainsiirtoveroa ja tarvittavaa omarahoitusta. Poikkeuksia on — kysy meiltä ennen kuin maksat lainaosuuden pois.

Tuleva putkiremontti laskee hintaa, mutta ei estä myyntiä: ostajat hinnoittelevat remontin arvioidun kustannuksen sisään. Tärkeintä on avoimuus — remontin vaihe, kustannusarvio ja aikataulu on kerrottava markkinoinnissa ja ne näkyvät kunnossapitotarveselvityksessä. Salattu tieto johtaa reklamaatioon, kerrottu tieto ei.

Vastikevapaus tarkoittaa sovittua jaksoa, jonka ajalta ostaja ei maksa hoitovastiketta. Sitä käytetään joskus uudiskohteissa myyntivalttina tai hyvityksenä esimerkiksi keskeneräisestä remontista. Vastikevapaus on aina kirjattava kauppakirjaan, ja se vaikuttaa kohteen todelliseen hintaan — huomioi se kohteita vertaillessasi.

Hinta-arvio perustuu alueen toteutuneisiin kauppahintoihin, vastaavien kohteiden tämänhetkiseen tarjontaan, kohteen kuntoon ja ominaisuuksiin sekä markkinatilanteeseen. Käytämme ajantasaisia hintatilastoja ja paikallistuntemusta — emme arvaa, vaan perustelemme hinnan sinulle selkeästi.

Teemme kiinteistönvälitystä ja kodin myyntiä Vantaalla, Keravalla, Sipoossa, Tuusulassa, Järvenpäässä, Helsingissä ja Espoossa. Aitoa paikallistuntemusta meillä on etenkin Itä-Vantaalla ja Pohjois-Helsingissä (mm. Korso, Nikinmäki, Jokivarsi, Päiväkumpu, Leppäkorpi, Vierumäki, Rajakylä ja Kuusikko).

Kyllä, energiatodistus tarvitaan pääsääntöisesti asuinrakennuksen ja huoneiston myynnissä, ja energiatehokkuusluokka on ilmoitettava jo myynti-ilmoituksessa. Taloyhtiössä todistus on koko rakennukselle ja se saadaan isännöitsijältä. Omakotitaloon todistuksen laatii pätevöitynyt energiatodistuksen laatija. Poikkeuksia on esimerkiksi pienille rakennuksille ja vapaa-ajan asunnoille.

Kyllä. Sekä asunto-osakekaupan että kiinteistökaupan voi tehdä sähköisesti, jolloin osapuolten ei tarvitse olla samassa paikassa eikä paperisia osakekirjoja siirrellä. Sähköinen kauppa on turvallinen: rahaliikenne ja omistuksen siirto tapahtuvat hallitusti samassa tapahtumassa. Perinteinen kaupantekotilaisuus on edelleen mahdollinen, jos se tuntuu luontevammalta.

Ilmoita virheestä myyjälle kirjallisesti heti kun havaitset sen — asunto-osakkeen kaupassa reklamaatio on tehtävä kohtuullisessa ajassa ja viimeistään kahden vuoden kuluessa hallinnan luovutuksesta, kiinteistökaupassa viiden vuoden kuluessa. Dokumentoi vika valokuvin. Autamme asiakkaitamme myös kaupan jälkeen, jos kysyttävää ilmenee.