Asunnon myynti – opas myyjälle vaihe vaiheelta

Miten asunnon myynti etenee?

Asunnon myynti etenee kuudessa vaiheessa: maksuton arviokäynti ja hinnoittelu, toimeksiantosopimus, asiakirjojen hankinta, markkinointi ja esittelyt, tarjous ja sen hyväksyminen, sekä kaupanteko. Kokonaisuus kestää tyypillisesti 1–3 kuukautta, josta valmisteluun kuluu 1–2 viikkoa.

Jokainen vaihe vaikuttaa seuraavaan. Väärä hinta ensimmäisenä päivänä maksaa enemmän kuin mikään muu yksittäinen virhe koko prosessissa, koska ylihinnoiteltu kohde kerää katseluita mutta ei tarjouksia — ja kun hintaa lopulta lasketaan, ostajat lukevat pitkän myyntiajan merkkinä siitä, että kohteessa on jotain vikaa.

1. Arviokäynti ja hinnoittelu

Arviokäynti myyntiä varten on maksuton ja kestää noin tunnin. Välittäjä käy kohteen läpi, kysyy remonteista ja taloyhtiön tilanteesta ja kertoo realistisen hintahaarukan sekä sen perustelut: mitä vastaavista kodeista on alueella maksettu ja mitä muuta on nyt myynnissä.

Hinta-arvio perustuu kolmeen asiaan: toteutuneisiin kauppoihin samalla alueella, tämänhetkiseen kilpailevaan tarjontaan ja kohteen omiin ominaisuuksiin. Pelkkä neliöhinta ei riitä — kahden samankokoisen asunnon hinta voi erota kymmeniä prosentteja kerroksen, kunnon, taloyhtiön lainatilanteen tai tontin vuoksi.

Huomaa, että maksuton arviokäynti ei ole sama asia kuin kirjallinen arviolausunto. Arviolausunto on allekirjoitettu asiakirja, jota pankki tai perunkirjoitus edellyttää, ja se on maksullinen palvelu (meillä 400 €).

Mitä myyjän kannattaa kysyä arviokäynnillä

• Mihin hintahaarukka perustuu — mitkä ovat vertailukohteet?
• Kuinka kauan vastaavat kohteet ovat olleet myynnissä?
• Mitä kohteessa kannattaisi korjata tai siistiä ennen kuvausta?
• Mitä asiakirjoja tarvitaan ja kuka ne hankkii?
• Mitä palkkio kattaa ja mitä tulee sen päälle?

2. Toimeksiantosopimus

Toimeksiantosopimus on kirjallinen sopimus myyjän ja välitysliikkeen välillä. Kuluttajan kanssa se voi olla voimassa enintään neljä kuukautta kerrallaan. Sopimuksessa sovitaan myyntihinta, välityspalkkio ja sen peruste, sopimuksen kesto sekä se, onko kyseessä yksinmyyntitoimeksianto.

Lue sopimuksesta ainakin nämä kohdat ennen allekirjoitusta:

Kohta	Mitä tarkistaa
Palkkio	Prosentti, peruste (velaton vai myyntihinta) ja minimipalkkio
Kesto	Enintään neljä kuukautta; jatkaminen vaatii uuden sopimuksen
Yksinmyynti	Saako kohdetta myydä muualla tai itse sopimuskauden aikana
Peruutus	Mitä kuluja jää maksettavaksi, jos peruutat toimeksiannon
Myyntihinta	Hinta, jolla välittäjä saa myydä ilman erillistä hyväksyntääsi

Toimeksianto sitoo myös välitysliikettä: se on velvollinen hoitamaan tehtävän hyvän välitystavan mukaisesti ja kertomaan ostajalle kaikki kaupan kannalta olennaiset tiedot, myös ne, jotka eivät ole myyjän eduksi.

3. Asiakirjat

Taloyhtiöasunnon myynti vaatii isännöitsijäntodistuksen, yhtiöjärjestyksen, tilinpäätöksen, talousarvion ja kunnossapitotarveselvityksen. Kiinteistökaupassa tarvitaan lainhuutotodistus, rasitustodistus, kiinteistörekisteriote ja kaavatiedot. Energiatodistus tarvitaan pääsääntöisesti molemmissa.

Isännöitsijäntodistus on tuoreusvaatimuksen alainen — se ei saa olla kaupantekohetkellä neljää kuukautta vanhempi, joten tilausajankohdalla on merkitystä.

Omakotitalon myynnissä asiakirjalista on pidempi. Sitä käsitellään erikseen oppaassa omakotitalon myynti.

Tiedonantovelvollisuus

Myyjän on kerrottava ostajalle kaikki tietämänsä seikat, jotka voivat vaikuttaa kaupan syntymiseen tai hintaan: vesivahingot, kosteusongelmat, epäonnistuneet remontit, naapuririidat, tuleva putkiremontti. Kerrottu tieto ei kaada kauppaa — kertomatta jätetty tieto voi kaataa sen jälkikäteen. Asunto-osakkeen kaupassa ostaja voi reklamoida virheestä kahden vuoden ja kiinteistökaupassa viiden vuoden kuluessa.

4. Markkinointi ja esittelyt

Valokuvat ratkaisevat, tullaanko esittelyyn. Ammattikuvaus, siistitty koti ja selkeä pohjakuva ovat myynnin tärkein yksittäinen investointi, ja ne sisältyvät välityspalkkioon. Ilmoitus julkaistaan Etuovessa ja Oikotiellä sekä välitysliikkeen omilla sivuilla.

Ilmoituksessa on lain mukaan oltava vähintään kohteen tyyppi ja sijainti, asuinpinta-ala ja huoneluku, myyntihinta ja velaton hinta jos ne eroavat, energiatehokkuusluokka sekä markkinoinnista vastaavan välitysliikkeen nimi ja yhteystiedot. Kuvien on oltava kyseisestä kohteesta.

Ennen kuvausta kannattaa tehdä nämä:

1. Tyhjennä pinnat ja vähennä tarvittaessa huonekaluja — tilan tuntu myy
2. Korjaa pienet viat: naksuvat ovet, vuotavat hanat, palaneet lamput
3. Pese ikkunat ja siivoa perusteellisesti
4. Vie halutessasi henkilökohtaiset esineet ja valokuvat pois näkyvistä
5. Siisti piha tai parveke — se on ostajalle yksi huone lisää

5. Tarjous ja sen hyväksyminen

Ostotarjous on kirjallinen ja sitoo tekijäänsä. Myyjä voi hyväksyä sen, hylätä sen tai tehdä vastatarjouksen. Kun tarjous on hyväksytty, syntyy sitova sopimus: perääntyvä osapuoli maksaa sopimussakon, joka asunto-osakekaupassa on enintään neljä prosenttia ja kiinteistökaupassa enintään kymmenen prosenttia kauppahinnasta, ellei muuta ole sovittu.

Tarjoukseen voidaan kirjata ehtoja, esimerkiksi rahoituksen järjestyminen tai kuntotarkastuksen tulos. Jos ehto ei täyty, kauppa purkautuu ilman seuraamuksia. Ehdoille kannattaa aina asettaa takaraja, jottei kohde jää roikkumaan.

Kaupasta ei kannata kieltäytyä pelkän hinnan takia miettimättä kokonaisuutta: nopea ja ehdoton tarjous voi olla myyjälle arvokkaampi kuin korkeampi tarjous, jonka toteutuminen riippuu ostajan oman asunnon myynnistä.

6. Kauppakirja ja kaupanteko

Kaupanteossa allekirjoitetaan kauppakirja, ostaja maksaa kauppahinnan ja omistusoikeus siirtyy. Sekä asunto-osakekaupan että kiinteistökaupan voi tehdä sähköisesti, jolloin osapuolten ei tarvitse olla samassa paikassa.

Jos asunnossa on myyjän asuntolaina, se maksetaan pois kauppahinnasta kaupantekotilaisuudessa ja pankki vapauttaa panttina olevat osakekirjat tai panttikirjat. Järjestely on rutiinia, mutta pankille on ilmoitettava myyntiaikeesta hyvissä ajoin.

Kaupan jälkeen ostaja maksaa varainsiirtoveron ja hakee lainhuudon tai merkitsemisen osakeluetteloon. Välityspalkkio erääntyy maksettavaksi kaupanteon yhteydessä.

Mitä asunnon myynti maksaa?

Välityspalkkiomme on 2,9 % velattomasta kauppahinnasta, minimipalkkio 5900 € (sis. alv 25,5 %). Palkkio peritään vasta toteutuneesta kaupasta: jos kauppaa ei synny, et maksa palkkiota. Voit laskea oman palkkiosi välityspalkkiolaskurilla.

Muita mahdollisia kuluja ovat isännöitsijäntodistus, energiatodistus ja kuntotarkastus. Välityspalkkio ja muut myyntikulut vähennetään myyntivoitosta verotuksessa — ellei myynti ole verovapaa oman asunnon luovutus.

Verotus myynnin jälkeen

Oman vakituisen asunnon myyntivoitto on verovapaa, jos olet omistanut asunnon vähintään kaksi vuotta ja asunut siinä omistusaikanasi yhtäjaksoisesti vähintään kaksi vuotta. Muussa tapauksessa voitosta maksetaan pääomatuloveroa 30 % 30 000 euroon asti ja 34 % sen ylittävältä osalta.

Myyntivoitto lasketaan vähentämällä myyntihinnasta hankintameno ja myyntikulut. Vaihtoehtoisesti voi käyttää hankintameno-olettamaa, joka on 20 % myyntihinnasta alle 10 vuoden omistuksella ja 40 % vähintään 10 vuoden omistuksella. Verottaja soveltaa myyjälle edullisempaa vaihtoehtoa.

Laske arvio myyntivoittoverolaskurilla.

Verotiedot on tarkistettu vero.fi:stä 23.7.2026. Verolainsäädäntö muuttuu — varmista ajantasainen tilanne vero.fi:stä tai kysy Verohallinnosta. Tämä opas ei ole veroneuvontaa.

Yleisimmät virheet asunnon myynnissä

1. Ylihinnoittelu. Kalleinta on ensimmäinen kuukausi väärällä hinnalla.
2. Huonot kuvat. Ostaja päättää esittelyyn tulosta kuvien perusteella.
3. Tiedon panttaaminen. Kertomatta jätetty vika palaa reklamaationa.
4. Asiakirjat myöhässä. Puuttuva isännöitsijäntodistus siirtää kaupantekoa.
5. Väärä ajoitus. Myynti ja uuden ostaminen kannattaa suunnitella yhdessä.

Seuraava askel

Aloita maksuttomasta arviokäynnistä. Käymme kotisi läpi, kerromme realistisen hintahaarukan perusteluineen ja teemme aikataulun — sitoumuksetta. Ota yhteyttä tai soita suoraan välittäjälle.

Tutustu myös ostajan oppaaseen, jos olet myös ostamassa, sekä sanastoon, jos jokin termi jäi mietityttämään.